10.1.5 Případová studie – regenerace brownfieldu
Ing. Pavel Večeřa
Obecně k problematice brownfieldu
Brownfield je označován jako urbanizované území, které pozbylo svoji ekonomickou funkci. Laicky řečeno se jedná nejčastěji o opuštěné průmyslové areály v centru nebo na okraji měst. Jejich zanedbanost plynoucí z ukončení výrobní nebo jiné činnosti bohužel vede k mnoha negativním jevům (např. ekologické škody, nevábný vzhled, hygienická rizika, přítomnost sociálně patologických skupin obyvatel – drogově závislí, bezdomovci, pokles cen nemovitostí v okolí). Není divu se, že se o území musí více nebo méně zajímat místní samospráva a hledat řešení do budoucna, aby území bylo opět navráceno obyvatelům nebo podnikatelským subjektům k nějakému způsobu užívání, který bude pro město více přínosem než přítěží.
Hodnota takového území je často velmi nízká a z ekonomického hlediska může být kalkulována i jako záporná, neboť území nelze krátkodobě využít bez investice významných nákladů do odstranění zbytků již nevyužívaných budov, odstranění ekologické zátěže vzniklé z minulého užití, obnovy nebo nového vybudování základních inženýrských sítí. Je nepochybné, že soukromí investoři v této počáteční fázi o území příliš velký zájem mít nebudou a spíše vyčkají až město zajistí tyto počáteční investice a úpravy území, které povedou k nějakému minimálnímu stavu použitelnosti území.
Město v této úvodní fázi by mělo rozhodnout o způsobu budoucího využití území, a to prostřednictvím změny územního plánu. Po několika desítkách let užívání se může ukázat, že průmysl v této části města již nepředstavuje přínos, ale je třeba ho přesunout dál na okraj města a tento brownfield přeměnit na zónu bydlení nebo zónu služeb, protože i okolní domy už mezitím získaly v převážené míře tuto funkci a pokračování průmyslové výroby by zhoršovalo užívání okolních domů z důvodu hluku, prachu, emisí apod.
Na počátku regenerace brownfieldu je třeba také vyřešit majetkové vztahy. Město, pokud není vlastníkem, bude nuceno aktivně jednat se současným vlastníkem/vlastníky pozemků pod brownfieldem a pozemky odkoupí nebo zprostředkuje jejich prodej novému investorovi, který má zájem na proměně lokality.
Pokud se město rozhodne regeneraci brownfieldu realizovat vlastními silami, je třeba zvolit časový horizont a uvážit dostupné finanční zdroje (z vlastního rozpočtu města, bankovní úvěry, dotační tituly). V každém případě se bude jednat o dlouhodobý projekt, finančně náročný a jeho návratnost se bude pohybovat v desítkách let a tedy několika lidských generací, o několika volebních obdobích městského zastupitelstva nemluvě. Proto je podstatné získat pro projekt politickou podporu v zastupitelstvu napříč vládnoucí většinou i opozicí, aby projekt nebyl po nejbližších volbách zastaven a dosud vynaložené milióny nebo desítky milióny Kč nevyšly nazmar.
Představení lokality
Jako příklad úspěšného projektu v oblasti regenerace brownfield můžeme uvést zónu Martinská ve Frenštátě pod Radhoštěm v Moravskoslezském kraji. Frenštát pod Radhoštěm je podhorským městem ležícím na úpatí Moravskoslezských Beskyd ve východní části ČR. Frenštát má necelých 11 tisíc obyvatel a plní funkci obce s rozšířenou působností. Spádová oblast zahrnuje přibližně 15 tisíc obyvatel.
Město proslavil především olympijský vítěz ve skoku na lyžích Jiří Raška, díky němuž se může město pochlubit také skokanskými můstky a lyžařským areálem. V minulosti byla také zvažována těžba uhlí v okolí města, po provedených průzkumech byla tato aktivita utlumena z rozhodnutí státu. Oblast kolem města má tradici železářství-hamernictví, ale i salašnického chovu ovcí nebo zpracování dřeva. Vzhledem k blízkosti Beskyd je zde i silný potenciál pro rozvoj cestovních ruchu, především v zimním období - lyžařské areály.
V regionu byla vzhledem ke kontextu Moravskoslezského kraje relativně nižší nezaměstnanost, a to především díky blízkosti Nového Jičína s významným zaměstnavatelem, jímž je SIEMENS, tedy významný nadnárodní podnik v zahraničním vlastnictví v oboru pokročilého strojírenství. Za odvětví s nejvyšším potenciál pro rozvoj regionu se považují průmysl elektrotechnický a automobilový.
Základní charakteristika zóny (brownfieldu)
Rozvojové území Martinská čtvrť je umístěno na jižním okraji Frenštátu pod Radhoštěm. Zóna v území bývalých kasáren je dopravně napojena na silnici I. třídy. Na východní straně je areál napojen na silnici III. třídy. Obsluha výrobní zóny je prováděna po místních komunikacích v areálu zóny. Areál město posoudilo jako vhodný k úpravě na průmyslovou a podnikatelskou zónu, neboť je bezprostředně sousedí s fungujícím podnikatelským areálem a postupně se rozšiřující okruhem firem. Z nich nejvýznamnější (i z hlediska počtu zaměstnanců) je Continental, závod Frenštát pod Radhoštěm.
Historie zóny
Město se rozhodlo v minulosti pro revitalizaci území, které předtím plnilo funkci kasáren (městská část Martinská). Kasárna ve Frenštátě mají dlouhou historii, již za první republiky zde bylo umístěno jízdní vojsko. Po invazi vojsk Varšavské smlouvy v roce 1968 sem byla umístěna část vojáků z tehdejšího Sovětského svazu a po dobu 20 let byla ve Frenštátě umístěna jedna z největších vojenských základen Rudé armády v Československu. Po odchodu sovětských vojsk v roce 1991 území neslo významné stopy ekologické zátěže především, jejímiž zdroji byly především pohonné hmoty a munice.
Po odchodu sovětských vojáků bylo území převedeno z majetku armády (a potažmo státu) do majetku města. Městské zastupitelstvo vědomo si rizik, které by přinášela opuštěná zóna bez účinného výkonu vlastnických práv a bez investic do její obnovy, bez většího otálení rozhodlo již na počátku 90. let 20. století o revitalizaci zóny, která měla z části sloužit podnikatelům, z části pro potřeby místních škol a bydlení místních obyvatel.
Rozdělení zóny dle účelu využití
Postupně v návaznosti na územní plán obce a investiční-stavební činnost v zóně bylo vybudováno gymnázium, dům dětí a mládeže, městská sportovní hala. V další fázi po rekonstrukci čtyř ubytovacích objektů, které zanechala armáda, vznikly dva domy s pečovatelskou službou a dva bytové domy.
Z hlediska podílu na celkové rozloze zóny tvoří největší část bývalých kasáren podnikatelské objekty. Pro tyto účely město vyčlenilo silně zanedbané prvorepublikové budovy koníren. Tyto objekty byly posouzeny jako vhodné a následně také využity potřeby garáží, skladů, prodejen a provozoven podniků v odvětvích…
