Způsob zabezpečení správy bytového fondu a její rozsah

4.2.2

Způsob zabezpečení správy bytového fondu a její rozsah

Jiří Doležal, Mgr. Adriana Kvítková

Každý vlastník nemovitých věcí (bytového fondu) se musí podle konkrétní situace rozhodnout o způsobu zajištění správy a provozu svého bytového fondu. Je to především rozhodnutí o organizační formě, způsobu, případně konkrétní osobě, která bude plnění povinností vlastníka bytového fondu ve stanoveném rozsahu zabezpečovat.

Základní povinností vlastníka bytového fondu je plynulý a bezporuchový provoz a správa každého domu, plně respektující oprávněné zájmy a potřeby jednotlivých nájemců bytů a nebytových prostor.

Někdy může být zabezpečení všech povinností vlastníka bytového fondu nad jeho síly. To ho vede k tomu, aby správu tohoto majetku svěřil do péče specializované firmy či osoby, která pro něho bude tuto činnost zajišťovat za úplatu v rozsahu dohodnutém ve smlouvě.

Přístup jednotlivých vlastníků k zajištění správy bytového fondu je v praxi rozdílný podle rozsahu jejich vlastnictví. Universální řešení pro jednotlivé vlastníky bytového fondu pochopitelně neexistuje, protože jiné řešení bude výhodné např. pro fyzickou osobu či malou obec, která nemá velký rozsah bytového fondu ve svém majetku, a docela jiné řešení budou muset volit např. větší město nebo právnická osoba, které jsou vlastníkem nejen obytných domů, ale často i dalších nemovitostí (jako jsou např. školy či nemocnice, rekreační zařízení, kancelářské objekty). Tomu také odpovídá rozdílná úroveň zajištění správy jednotlivými vlastníky.

Plnění svých vlastnických funkcí může vlastník bytového fondu dle svého uvážení zabezpečit v zásadě dvěma způsoby:

• přímo jako fyzická osoba nebo vlastním aparátem právnické osoby, např. obce,

• prostřednictvím jiného subjektu, který zajistí správu a provoz bytového fondu, případně veškerého nemovitého majetku vlastníka; nejčastěji se jedná o realitní či zprostředkovatelské kanceláře, fyzické osoby podnikající podle živnostenského zákona, ale i příspěvkové nebo rozpočtové organizace či dceřinou akciovou společnost.

Správou bytového fondu rozumíme zajišťování související administrativní a operativní činnosti. Výkon správy každého majetku musí představovat soustavnou péči o něj, která vyvolává celou řadu vztahů mezi vlastníky bytového fondu na straně jedné a dodavateli prací, služeb a energií nezbytných pro plynulý a bezporuchový provoz na straně druhé. Samostatnou kapitolu tvoří vztahy vlastníka jakožto pronajímatele k jednotlivým nájemcům bytů a nebytových prostor v domech. Je třeba navázat kontakty s peněžními ústavy (běžný účet, na který se např. vybírá nájemné a ze kterého se hradí provedené práce), ale i s pojišťovacími ústavy (smlouvy na pojištění majetku apod.).

Každý vlastník bytového fondu hospodaří se svým majetkem podle…