5.3.2
Odevzdání a vyklizení bytu
Mgr. Adriana Kvítková
Skončení nájmu některým ze zákonných důvodů vede ve svém důsledku k povinnosti bývalého nájemce odevzdat byt pronajímateli. Pokud bývalý nájemce tuto povinnost nesplní dobrovolně, je pronajímatel oprávněn se obrátit s žalobou na vyklizení k soudu.
To platí i v případě vyklizení bytu užívaného na základě neplatné nájemní smlouvy nebo po skončení nájmu sjednaného na dobu určitou.
26 Cdo 2701/2006
"Na základě ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ nelze zamítnout žalobu na vyklizení bytu, jestliže smlouva o jeho nájmu byla uzavřena neplatně. Byl-li pronajímatel podle neplatné smlouvy vlastníkem nemovitosti, v níž je umístěn smlouvou dotčený byt, svědčí mu i právo na ochranu tohoto vlastnictví, neboť užívání jeho nemovitosti bez právního důvodu představuje zásah do vlastnického práva, který je neoprávněný.
Nesvědčil-li žalovanému od počátku platný titul k užívání vyklizovaného bytu, nelze ani prostřednictvím § 3 odst. 1 ObčZ zabránit požadavku na jeho vyklizení a žalobu zamítnout. Táž okolnost, jež zakládá právo na ochranu vlastníka domáhajícího se vyklizení místností, nemůže být současně důvodem k odepření tohoto práva."
20 Cdo 898/2007
"Při věcném posuzování návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí vyklizením bytu zkoumá soud pouze to, zda exekuční titul byl vydán orgánem, který k tomu měl pravomoc, zda je vykonatelný po stránce formální a materiální, zda oprávněný a povinný jsou věcně legitimováni a zda oprávněný prokázal zajištění bytové náhrady odpovídající exekučnímu titulu".
V souvislosti s výše uvedeným a užíváním bytu bez nájemní smlouvy nebo na základě neplatné nájemní smlouvy NOZ v § 2238 stanoví, že nájemní smlouva se považuje za řádně uzavřenou i v tom případě, že nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu. V takovém případě tedy bude potřeba nájem ukončit některým ze zákonných způsobů.
Rovněž je na tomto místě dobré upozornit, že podle ust. § 2285 NOZ platí, že pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel jej v této době písemně nevyzve, aby byt opustil, platí, že nájem byl znovu ujednán, a to na dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let (neujednají-li si strany něco jiného).
V případech, kdy nájem končí, a to jak uplynutím sjednané doby nájmu, či na základě výpovědi, je nájemce povinen byt odevzdat pronajímateli, a to v den, kdy nájem končí.
Byla-li nájemci dána tzv. okamžitá výpověď, tedy výpověď bez výpovědní doby, je nájemce povinen byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Byt je podle NOZ odevzdán ve chvíli, kdy pronajímatel obdrží klíče od bytu a nic mu nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Pokud nájemce byt opustí takovým způsobem, že nájem lze považovat bez jakýchkoliv pochybností za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.
Nájemce je povinen odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzal (nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel) a odstranit v bytě veškeré změny, k nimž nebyl ze strany pronajímatele udělen souhlas, jakož i změny, k nimž pronajímatel souhlas udělil, ale strany si ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu. Pouze pokud pronajímatel nájemci sdělil, že odstranění změn nežádá, není nájemce povinen takové změny odstraňovat. Současně však nájemce nemůže žádat vyrovnání, a to ani v případě, že by se změnami zvýšila hodnota bytu. Naopak pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.
Pokud nájemce byt pronajímateli ke dni skončení nájmu neodevzdá, má pronajímatel právo na náhradu ve výši sjednaného nájemného, a to až do dne, kdy bude byt pronajímateli skutečně odevzdán.
S věcmi, které v bytě po nájemci (nebo členovi jeho domácnosti) zůstaly po odevzdání bytu, pronajímatel naloží tak, že se o tyto věci na účet nájemce postará a v případě, že nebudou vyzvednuty bez zbytečného odkladu a ani po předchozím upozornění pronajímatele, může je vhodným způsobem prodat. Pokud by se v bytě nacházely věci, které nájemce zjevně opustil, což může být zřejmé například ze stavu těchto věcí (znehodnocení, nepoužitelnost atp.), může s takovými věcmi pronajímatel naložit dle svého uvážení, tedy je i zlikvidovat.
V případě, že nájemce při skončení nájmu byt dobrovolně neodevzdá, může se pronajímatel domáhat u soudu, aby nájemce byt vyklidil.
Vyklízení bytu je povinností k vydání věci – vrácení bytu, který je po skončení nájmu užíván bez právního důvodu. Následně lze postupovat podle § 340 odst. 1 OSŘ, podle nějž soud nařídí usnesením výkon rozhodnutí a po právní moci tohoto usnesení výkon rozhodnutí provede.
Podle § 341 odst. 1 OSŘ se výkon rozhodnutí provede…
